전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. ①전입신고·확정일자 완비, ②임대차보증금 5억 원 이하, ③2인 이상 임차인에게 보증금 반환 불가 피해 발생·예상(경·공매 개시 등), ④임대인의 사기 의도를 의심할 상당한 이유(수사 개시, 기망행위 등)가 있어야 합니다. 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게만 특별법이 적용됩니다.

우선매수권을 직접 행사하면 어떤 이점이 있나요?

경매에서 최고가 낙찰자가 있더라도 동일 가격으로 해당 주택을 낙찰받을 수 있는 권리입니다. 살던 집을 직접 취득해 안정적인 주거를 이어갈 수 있으며, 피해자 특례로 저금리 주택 구입 자금(디딤돌 대출 DTI 100% 완화 포함)을 지원받을 수 있습니다. LH에 우선매수권을 양도하는 방식과는 달리, 직접 소유권을 취득하는 방법입니다.

LH에 우선매수권을 양도하면 얼마나 오래 거주할 수 있나요?

LH가 경·공매로 피해주택을 낙찰한 뒤 공공임대주택으로 공급하며, 피해자는 최대 10년간 해당 주택에 거주할 수 있습니다. 경매차익(LH 감정가와 낙찰가의 차액)을 보증금으로 전환해 임대료 부담 없이 거주하는 구조입니다. 신탁사기 피해주택과 위반건축물도 적극 매입 대상에 포함됩니다.

이미 경·공매가 끝난 피해자도 보증금 최소보장제를 받을 수 있나요?

2026년 4월 개정 특별법에서 보증금 최소보장제가 신설되면서, 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 실제 회복금이 임차보증금의 1/3에 미치지 못할 경우 국가가 차액을 재정으로 보전하는 방식이며, 정부는 2026년 제1회 추가경정예산을 통해 약 279억 원의 재원을 확보했습니다.

전세사기 피해자 결정 신청은 언제까지 할 수 있나요?

결정 신청 및 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장되었습니다. 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr), 오프라인은 피해주택 소재지 관할 시·군·구청에서 신청할 수 있습니다. 다만 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게만 적용되므로, 계약 시점을 먼저 확인해야 합니다.

전세사기 피해자도 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있나요?

네. 전세사기 피해자 결정문이 있으면 기존 고금리 전세대출을 연 1.2~2.1%의 저금리 버팀목 전세자금 대출로 전환할 수 있습니다. 2026년 개정으로 임대차 계약 기간 중에도 결정문만 있으면 즉시 신청이 가능해졌습니다(기존에는 계약 종료 1개월 후에만 허용). 자세한 한도와 조건은 주택도시기금 홈페이지(myhome.go.kr) 또는 HUG 콜센터(1566-9009)에서 확인하세요.

전세사기 피해자 지원 대출·우선매수권 신청 방법 2026

전세사기 특별법 지원, 2026년에 무엇이 달라졌나요?

2026년 기준, 전세사기 피해자를 위한 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2023년 6월 첫 시행 이후 2024년·2025년·2026년 4월까지 총 세 차례 개정을 거쳐 실질적인 피해 회복이 가능한 방향으로 지속 보완되어 왔습니다. 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 최신 개정안은 보증금 최소보장제 신설, 경매 전 선지급 제도, 위반건축물 매입 범위 확대 등을 담고 있어 기존 지원에서 소외됐던 피해자까지 혜택을 받을 수 있게 됐습니다.

2026년 기준 핵심 수치 먼저 확인하세요

항목	내용
보증금 기준	5억 원 이하 (시·도 여건에 따라 최대 2억 원 범위 내 상향 가능)
면적 제한	폐지 (기존 85㎡ 제한 완전 삭제)
신청 기한	2027년 5월 31일까지 (피해자 결정 신청 및 지원 유효기간)
임대차 계약 체결 시점	2025년 5월 31일 이전 최초 계약 임차인에 한정
LH 공공임대 거주	최대 10년 무상 거주 가능
금리 전환 대출	연 1.2~2.1% 저금리 대환
최우선변제 무이자 대출	최대 10년 무이자
보증금 최소보장	회복금이 보증금의 1/3 미만일 경우 국가 보전
누적 피해 인정 건수	약 3만 7,648건 (2026년 3월 기준)

신청 자격은 어떻게 되나요?

전세사기 피해자로 결정받으려면 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

법정 결정 요건 4가지 (2026년 기준)

주택 인도 + 전입신고(주민등록) + 확정일자를 모두 갖춘 경우 (임차권등기 완료 또는 전세권 설정도 인정)
임대차보증금이 5억 원 이하인 경우 (시·도 여건에 따라 2억 원 범위 내 상향 가능)
2인 이상 임차인에게 보증금 반환 불가 피해가 발생하였거나 예상되는 경우 — 임대인의 파산·회생 개시, 경·공매 절차 개시, 압류, 집행권원 확보 등
임대인이 보증금 반환 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우 — 수사 개시, 기망행위 증거, 무자력 임대인의 임대차 공급 등

자가진단 체크리스트 — 신청 전 확인하세요

피해 주택에 전입신고 및 확정일자를 받았다 (또는 임차권등기·전세권 설정 완료)
임대차보증금이 5억 원 이하다 (또는 관할 시·도에서 상향 인정 여부 확인 가능)
임대차계약 체결일이 2025년 5월 31일 이전이다
임대인의 파산·회생 개시, 경·공매 개시, 압류 등의 상황이 발생했거나 예상된다
동일 임대인의 다른 임차인도 피해를 입었거나 그런 정황이 있다
임대인에 대한 수사가 개시됐거나 보증금 미반환 의도가 의심된다
결정 신청 기한(2027년 5월 31일)이 지나지 않았다

※ 위 요건이 일부 충족되지 않더라도 이의신청 절차를 통해 추가 인정된 사례가 있습니다. 반드시 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 관할 지자체에서 개별 확인하세요.

어떤 지원을 받을 수 있나요?

전세사기 피해자로 결정되면 주거·금융·법률·심리 지원 등을 종합적으로 받을 수 있습니다.

① 주거 지원 — LH 우선매수권 양도 (기존 주택 계속 거주)

LH가 피해자로부터 우선매수권을 양도받아 경·공매로 해당 주택을 낙찰한 뒤, 피해자에게 공공임대주택으로 공급하는 방식입니다. LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 보증금으로 전환해 최대 10년간 임대료 없이 살던 집에 계속 거주할 수 있습니다. 신탁사기 피해주택과 위반건축물(반지하 포함)도 양성화 절차를 거쳐 매입 대상에 포함됩니다.

② 주거 지원 — 직접 우선매수권 행사 (경매·공매 낙찰)

피해자가 직접 경매에 참여해 주택을 취득하고 싶을 때 활용합니다. 최고가 낙찰자가 있더라도 동일 가격으로 낙찰받을 수 있는 권리가 보장됩니다. 공매 절차에서는 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 최고가 매수신청 가격으로 우선매수 신청을 할 수 있습니다.

③ 주거 지원 — 이주 원하는 경우 공공임대 우선 공급

기존 피해 주택을 떠나 이주를 원하는 피해자에게는 공공임대주택 입주 우선권을 부여하거나 전세 대출 지원을 제공합니다.

④ 금융 지원 — 저금리 대출 전환·긴급 대출

버팀목 전세자금 대출 전환: 기존 고금리 전세대출을 연 1.2~2.1% 저금리로 전환 가능. 2026년 개정으로 계약 기간 중에도 전세사기 피해자 결정문만 있으면 즉시 신청 가능(기존에는 임대차 계약 종료 1개월 후에만 허용)
최우선변제 무이자 대출: 경·공매 완료 후 최우선변제금 만큼을 최대 10년 무이자로 대출 지원
디딤돌 대출 특례: 피해자 직접 낙찰 시 저금리 주택 구입 자금 지원. DTI 요건이 100%까지 완화되어 소득 대비 대출 한도 대폭 상향
거치 기간 연장: 대출 상환이 어려운 경우 거치 기간을 최대 3년까지 연장 가능

💡 대출 원리금 부담을 미리 계산하고 싶다면 대출 원리금 계산기를 활용해 보세요.

⑤ 2026년 신설 — 보증금 최소보장제

경매·공매가 종료된 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 1/3에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전합니다. 특히 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다는 점이 핵심입니다. 정부는 2026년 제1회 추가경정예산을 통해 약 279억 원의 재원을 확보한 상태입니다.

구체적으로 어떻게 지원받나요? — 케이스 예시

예시: 서울 거주 1인 가구, 연 소득 2,400만 원인 A씨의 경우

A씨는 2024년 3월 서울 빌라에 보증금 1억 2,000만 원으로 전세 계약을 체결하고 전입신고·확정일자를 받았습니다. 2025년 1월 임대인이 다수 세입자에게 보증금을 반환하지 못한 채 잠적했고, 해당 주택에 경매가 개시됐습니다. 임대인 관련 사기 혐의 수사도 개시된 상태입니다.

① 피해자 결정 신청 A씨는 jeonse.kgeop.go.kr에서 온라인으로 결정신청서를 제출합니다. 요건 4가지를 모두 충족(전입+확정일자, 보증금 5억 원 이하, 경매 개시, 수사 개시)하므로 피해자로 결정될 가능성이 높습니다.

② 주거 선택 A씨는 살던 집에 계속 살고 싶어 LH에 우선매수권을 양도합니다. LH가 경매에서 9,000만 원에 낙찰받으면 *경매차익 3,000만 원(LH 감정가 1억 2,000만 원 – 낙찰가 9,000만 원)*이 보증금으로 전환되어 A씨는 이 집에 공공임대로 최대 10년간 거주할 수 있습니다.

③ 금융 지원 A씨가 기존에 연 4.5% 금리의 전세대출을 이용 중이었다면, 버팀목 전세자금 대출로 **연 1.2~2.1%**로 전환해 이자 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 만약 경·공매 완료 후 실제 회복액이 4,000만 원(보증금의 1/3인 4,000만 원 미만)에 미치지 못하면, 최소보장제를 통해 국가가 차액을 보전받을 수 있습니다.

신청 절차는 어떻게 되나요?

전체 흐름

피해 발생 → 결정 신청 → 피해조사 → 위원회 심의·의결 → 결정통보 → 각종 지원 신청

결과에 이의가 있는 경우 결정 송달일로부터 30일 이내 이의신청이 가능하며, 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내 결정을 내립니다.

온라인 신청 (권장)

전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr) 접속
본인 인증 후 로그인
'전세사기피해자등 결정신청' 메뉴 선택
신청서 작성 및 필요 서류 첨부·제출
처리 현황은 '나의민원 → 결정신청현황'에서 확인

오프라인(방문) 신청

피해주택 소재지 관할 시·군·구청 방문 (이사한 경우도 피해주택 소재지 관할 구청에서 신청 가능)
전세사기피해지원TF팀 또는 부동산정보과에서 신청서 수령 및 접수
필요 서류 일괄 제출
결정 통보 대기 (심의·의결 후 결과 통보)

📌 '안심전세앱'에서도 신청 서식을 다운받을 수 있습니다.

필요 서류는 무엇인가요?

필수 서류 (1~3번)

전세사기피해자등 결정신청서 (접수처 또는 jeonse.kgeop.go.kr에서 다운로드)
임대차계약서 사본 1부
주민등록표 초본 1부 (행정정보공동이용 미동의자만 직접 제출)

해당자만 제출하는 서류 (4~9번)

개인정보 수집·이용 동의서 (접수처 제공)
임대인 파산선고·회생개시 결정문 사본 1부
경매·공매 개시 관련 서류 — 경매통지서·최고서, 공매통지서 등 (분실 시 등기사항전부증명서로 대체 가능)
집행권원 — 판결정본, 지급명령, 공정증서 등
임차권등기 서류 — 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등
임대인 수사정보 서류 — 사건사고사실확인원, 수사결과통지서 등

※ 방문 신청 시 신분증(주민등록증·운전면허증·여권 등)은 반드시 지참해야 합니다.

2025년 → 2026년 달라진 점은 무엇인가요?

항목	2025년	2026년 (개정 후)
면적 제한	85㎡ 이하	폐지 (면적 제한 없음)
보증금 한도	5억 원 이하	5억 원 이하 (최대 7억 원까지 확대 가능)
보증금 최소보장제	없음	신설 — 회복액이 보증금 1/3 미만이면 국가 보전
소급 적용	제한적	이미 경·공매 종료된 피해자에도 소급 적용
매입 범위	일반 주택 중심	신탁사기·위반건축물·반지하 적극 매입
버팀목 대출 신청 시점	임대차 계약 종료 1개월 후	결정문 있으면 계약 기간 중 즉시 신청 가능
디딤돌 DTI 요건	기존 기준 적용	100%까지 완화
신청·지원 유효기한	2025년 5월 31일	2027년 5월 31일로 연장
추경 예산	—	약 279억 원 확보 (2026년 제1회 추경)

신청에서 자주 하는 실수 TOP 3

❌ 실수 1 — 전입신고·확정일자 미확인 후 신청

전세사기 피해자 결정의 첫 번째 요건은 전입신고와 확정일자를 모두 갖추는 것입니다. 전입신고만 했거나 확정일자를 나중에 받은 경우 요건 충족 여부가 불확실해집니다. 신청 전 반드시 전입신고일과 확정일자 취득일을 확인하세요.

❌ 실수 2 — 임대인이 1인 임차인에게만 피해를 준 경우 신청 포기

특별법의 요건 3번은 '2인 이상의 임차인'에게 피해가 발생하거나 예상되는 경우입니다. 다만 같은 건물 내 다른 임차인의 피해 여부까지 확인하지 않고 포기하는 경우가 많습니다. 관할 지자체나 전세피해지원센터에 상담하면 동일 임대인의 피해자를 파악할 수 있습니다.

❌ 실수 3 — 이의신청 기한(30일)을 놓침

피해자 결정이 부결되거나 일부 인정에 그쳤을 때 이의신청 기한(결정 송달일로부터 30일)을 놓치는 사례가 빈번합니다. 결정문을 받은 즉시 내용을 검토하고, 이의가 있으면 기한 내에 반드시 신청하세요.

함께 받을 수 있는 유사 지원금은?

제도	주요 내용	소관
버팀목 전세자금 대출	무주택 서민 전세자금 저금리 지원. 피해자는 연 1.2~2.1% 특례 금리 및 한도 확대 혜택	주택도시기금·HUG
긴급복지지원	생계·의료·주거 위기 상황에 1회성 긴급 지원금 및 임시주거 제공	보건복지부
주거급여	저소득층 임차가구 월 임대료 지원. 피해로 소득이 줄었다면 자격 재확인 권장	국토교통부·LH

※ 각 제도는 별도의 소득·자산 기준이 있으므로, 전세피해지원센터(HUG 1566-9009) 또는 복지로(bokjiro.go.kr) 모의 계산을 통해 중복 수급 가능 여부를 확인하세요.

신청 전 꼭 알아야 할 주의사항

특별법은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게만 적용됩니다.
특별법 시행(2023.6.1.) 이전에 HUG에서 전세피해확인서를 발급받은 분도 지원 대상에 포함됩니다.
피해주택 LH 매입이 어려운 경우에도 공공임대 우선 공급, 버팀목 대출, 법률지원 등 다른 프로그램을 이용할 수 있습니다.
정책은 수시로 변경될 수 있으므로, 신청 전 반드시 jeonse.kgeop.go.kr 또는 관할 지자체에서 최신 정보를 확인하세요.