전세 계약 만료 전 할 일: 확정일자·전입신고·보증금 반환 순서 (2026)

전세 계약 만료 전에는 무엇을, 어떤 순서로 해야 하나요?

전세 만료 전 할 일은 통지, 등기부 재확인, 반환 요청, 미반환 시 임차권등기명령 순서로 진행하는 것이 기본입니다. 이 흐름의 바탕이 되는 개념이 대항력과 우선변제권입니다.

대항력이란 임차인이 집을 인도(입주)받고 주민등록(전입신고)을 마치면 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 임차권을 주장할 수 있게 해 주는 주택임대차보호법상 제도입니다. 우선변제권이란 대항력을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자까지 받으면, 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉 전입신고와 확정일자는 만료 후 보증금을 지키는 안전장치입니다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다. 법령 조문과 시행 시점은 바뀔 수 있으므로 실제 처리 전에는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법에서 현행 조문을 확인하시기 바랍니다.

핵심 요약 표

갱신 여부는 언제까지 알려야 하나요?

임차인과 임대인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 의사를 밝히는 것이 중요합니다. 이 기간에 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 다시 이어지는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 묵시적 갱신 시 임차인은 이후 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 일정 기간(통상 3개월)이 지나면 효력이 생긴다고 규정되어 있어 이사 일정과 맞물려 확인이 필요합니다.

임차인이 계약갱신요구권을 쓰려면 같은 6개월~2개월 구간 안에 서면이나 문자, 내용증명 등 나중에 증거로 남는 방식으로 요구하는 편이 안전합니다. 갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년이며, 갱신 시 보증금 증액은 약정 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 임대인이 실거주 등 법에서 정한 사유로 갱신을 거절할 수 있으므로 세부 사유는 법령에서 확인하세요.

예시: 계약 만료일이 2027년 3월 31일인 경우, 갱신 의사를 밝힐 수 있는 구간은 2026년 9월 30일부터 2027년 1월 31일까지로 계산됩니다. 2026년 10월 현재는 이 구간이 열려 있는 상태입니다. 보증금 2억 원인 계약을 갱신하면 증액 상한은 5%인 1,000만 원이므로 최대 2억 1,000만 원까지가 됩니다.

만료 2~3개월 전에 먼저 확인할 것은 무엇인가요?

가장 먼저 등기부등본을 다시 떼어 근저당, 가압류, 소유권 변동이 있는지 확인합니다. 입주 때 깨끗했던 집도 만료 시점에는 권리관계가 달라져 있을 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.

다음으로 임대인이 바뀌었는지, 새 집주인의 연락처와 계좌가 계약서상 정보와 같은지 확인합니다. 세금 체납이나 선순위 보증금이 있는 다가구주택이라면 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 가입 기관의 보증 이행 요건과 신청 기한을 미리 확인해야 합니다. 상품별 조건은 주택도시보증공사 등 해당 기관 안내를 기준으로 판단합니다.

내가 해당되는지 자가진단할 수 있나요?

아래 항목 중 해당하는 것에 체크해 보면 어떤 조치가 필요한지 가늠할 수 있습니다.

• 계약서에 확정일자를 받았고 지금도 계약서 원본을 가지고 있다
• 입주일에 전입신고를 했고 현재까지 주민등록이 그 주소에 유지되어 있다
• 계약 만료일을 계산해 6개월~2개월 전 구간이 언제인지 알고 있다
• 최근 3개월 안에 등기부등본을 다시 확인했다
• 보증금을 증액했거나 재계약서를 새로 쓴 적이 있고, 증액분 확정일자를 받았다
• 새 집 잔금일과 현재 집 보증금 반환일이 같은 날로 맞춰져 있다
• 임대인에게 반환 의사를 서면(문자·내용증명)으로 전달했다

앞의 두 항목 중 하나라도 체크하지 못했다면 보증금 보호 요건이 끊겼을 가능성이 있으므로 이사 계획보다 먼저 점검해야 합니다.

확정일자와 전입신고는 정확히 어떤 순서로 관리하나요?

전입신고가 먼저, 확정일자가 그다음이라고 이해하면 됩니다. 입주(점유)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받은 날과 대항력 요건을 갖춘 날 중 늦은 날을 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다. 그래서 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자도 같은 날 받아 두는 것이 일반적입니다.

2026년 3월 10일 관계부처 합동 전세사기 방지 대책에서는 대항력 발생 시점을 '전입신고 다음 날 0시'에서 '전입신고 처리 시'로 앞당기는 개정이 포함되었고, 보도 시점에는 개정안이 국회 법제사법위원회에 계류 중이었습니다. 이후 통과와 시행 여부는 제가 확인한 자료로는 확정할 수 없었습니다. 만료를 앞둔 기존 임차인에게는 이미 갖춘 대항력이 유지된다는 점이 핵심이며, 시행 여부는 법령 현행본에서 확인하세요.

만료 앞에서 특히 주의할 점은 두 가지입니다.

1. 증액 재계약을 했다면 증액분에 대한 확정일자를 새로 받아야 합니다. 기존 계약서의 확정일자는 기존 보증금 범위에만 효력이 있다는 것이 일반적인 해석입니다.
2. 보증금을 돌려받기 전에 전출(주민등록 이전)하거나 짐을 빼면 대항력을 잃을 수 있습니다. 이사가 급하더라도 임차권등기명령을 거치는 것이 안전합니다.

보증금 반환은 어떤 순서로 요구하나요?

반환 요구는 구두 요청, 서면 요청(문자·이메일), 내용증명 순으로 강도를 높이되, 모든 단계를 기록으로 남깁니다. 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계로 이해되므로, 이사 일정과 반환 일자를 한 날로 묶는 협의가 필요합니다.

내용증명에는 계약 당사자, 주택 주소, 보증금액, 만료일, 반환 요구일, 입금 계좌를 적습니다. 이 서류는 이후 임차권등기명령이나 소송에서 반환을 요구한 날짜의 증거가 됩니다. 우체국 내용증명 서비스로 보낼 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?

만료 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지키면서 이사하는 방법이 있습니다. 임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에 신청합니다. 신청 후 법원이 결정하면 등기부에 임차권등기가 기재되고, 그때부터 이사하거나 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기까지는 수 주가 걸릴 수 있으므로 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있는 것으로 알려져 있습니다.

이후 단계는 다음과 같습니다.

1. 지급명령 신청: 임대인이 다투지 않을 가능성이 높을 때 상대적으로 빠르고 저렴한 방식입니다.
2. 보증금 반환 소송: 임대인이 이의를 제기하거나 사실관계가 다툼이 있을 때 진행합니다.
3. 경매 신청: 확정판결 등 집행권원을 받은 뒤 임대 주택에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다.

소득과 재산 기준에 맞으면 대한법률구조공단에서 무료 또는 저렴한 법률 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다. 전화 상담은 국번 없이 132로 안내됩니다.

구체적 케이스로 보면 어떻게 달라지나요?

예시 1: 서울 거주 1인 가구 A씨는 보증금 2억 원, 만료일 2027년 3월 31일인 전세에 살고 있습니다. 갱신 구간은 2026년 9월 30일~2027년 1월 31일이므로, A씨가 이사를 결정했다면 이 구간 안에 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사와 반환 요청을 문자로 보내 둡니다. 2027년 1월에 등기부를 다시 확인하고, 3월 31일에 반환이 안 되면 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기를 확인하고 이사합니다.

예시 2: B씨는 2년 전 보증금 1억 5,000만 원으로 입주했고 갱신 때 1억 5,750만 원으로 증액했습니다. 증액률은 5%이므로 법에서 정한 상한 안에 있습니다. B씨가 증액분 750만 원에 대해 확정일자를 새로 받지 않았다면, 경매 시 이 750만 원 부분의 순위가 불리해질 수 있습니다. 만료 전에 재계약서에 확정일자를 받아 두었는지 먼저 확인해야 합니다.

신청 절차는 어떻게 진행하나요?

임차권등기명령은 온라인과 오프라인 모두 가능합니다. 온라인은 대법원 전자소송 사이트에서 신청하고, 오프라인은 관할 법원 민사신청과에 서류를 제출합니다.

온라인

1. 대법원 전자소송 회원 가입 및 공동인증서 등록
2. 임차권등기명령 신청서 작성(신청 취지, 임대차 내용, 반환받지 못한 보증금 기재)
3. 계약서, 주민등록등본, 등기부등본 등 첨부 파일 업로드
4. 인지대·송달료 납부 후 접수
5. 법원 결정 확인 후 등기부등본에 기재되었는지 열람

오프라인

1. 관할 법원 확인(임차주택 소재지 기준)
2. 신청서와 첨부 서류를 준비해 법원 민사신청과 방문
3. 인지대·송달료 납부 후 접수
4. 결정 후 등기 기재 여부를 인터넷등기소에서 확인

필요 서류는 무엇인가요?

임차권등기명령 신청 시 일반적으로 아래 서류가 필요합니다. 법원 안내에 따라 달라질 수 있으니 접수 전에 확인합니다.

• 임대차계약서 사본(확정일자 날인본)
• 주민등록등본(전입일이 확인되는 것)
• 임차 주택 등기부등본
• 임대인과의 보증금 반환 요구 기록(문자·내용증명)
• 신분증 및 도장(대리 신청 시 위임장)
• 인지대와 송달료 납부 영수증
• 보증금 증액 시 증액 재계약서

2025년과 2026년에 달라진 점이 있나요?

계약 갱신과 확정일자의 기본 틀은 2025년과 2026년이 같고, 변화는 대항력 발생 시점 개정 추진에 있습니다. 아래 표는 제가 확인한 범위를 기준으로 합니다.

개정 관련 내용은 국토교통부 보도자료와 국가법령정보센터 현행 법령에서 최종 확인하세요.

자주 하는 실수 TOP 3는 무엇인가요?

1. 반환 전에 전출하거나 이사부터 하는 경우 보증금을 받기 전에 주민등록을 옮기면 대항력이 사라질 수 있습니다. 새 집 잔금이 급해도 임차권등기 기재를 확인하기 전에는 전출하지 않는 편이 안전합니다.

2. 증액분 확정일자를 받지 않는 경우 갱신하면서 보증금을 올렸는데 계약서에만 반영하고 확정일자는 기존 것으로 두는 사례가 흔합니다. 증액분은 별도로 확정일자를 받아야 순위가 보호됩니다.

3. 통지 기간을 놓쳐 묵시적 갱신이 되는 경우 만료 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 이어집니다. 이사 계획이 있다면 구간 안에 서면으로 의사를 남겨야 합니다.

함께 활용할 수 있는 제도는 무엇인가요?

전세보증금 반환보증과 법률구조 지원, 전세 관련 대출 상환 점검을 함께 확인할 수 있습니다.

반환보증이 있더라도 보증기관의 이행 조건(임차권등기, 계약 종료 확인 등)이 있으므로 약관을 먼저 확인해야 합니다.

마무리 확인 사항

아래 순서로 점검하면 큰 누락을 줄일 수 있습니다.

1. 만료일에서 6개월 전, 2개월 전 날짜 계산
2. 구간 안에 서면으로 갱신 또는 종료 의사 통지
3. 등기부등본 재확인
4. 반환 일자와 이사 일정 조율, 서면 기록 보관
5. 미반환 시 임차권등기명령 신청과 등기 확인 후 이사
6. 필요하면 지급명령·소송 및 법률구조 상담

사례마다 사실관계가 달라 결론이 바뀔 수 있으므로 정확한 판단은 국가법령정보센터, 법원, 대한법률구조공단 등 공식 채널에서 확인하세요.