2026 종합부동산세 대상 기준과 세율 계산 방법

종합부동산세란 무엇인가요?

종합부동산세(종부세)란 매년 6월 1일을 기준으로 국내에 보유한 주택·토지의 공시가격 합계액이 유형별 기본공제금액을 초과하는 사람에게, 그 초과분에 대해 국세청이 부과하는 국세입니다. 시·군·구가 부과하는 재산세와 별개로, 고액 부동산 보유자에게 국가가 한 번 더 부과하는 세금이라고 이해하면 됩니다. 세대나 법인 전체가 아니라 개인별로 보유 주택을 합산해 계산하는 것이 핵심입니다.

아래 표는 2026년 기준 핵심 수치를 정리한 것입니다. 상세 세율과 계산 순서는 국세청 종합부동산세 세율 안내에서 원문을 확인할 수 있습니다.

나도 종부세 대상일까요?

주택분 종부세는 재산세 과세대상 주택의 공시가격 합계액이 9억원(1세대1주택자는 12억원)을 초과하면 대상이 됩니다. 아래 항목을 체크해보면 대상 여부를 가늠할 수 있습니다.

• 보유한 모든 주택의 공시가격 합계액이 9억원을 초과한다
• 1세대1주택자인데 그 주택 하나의 공시가격이 12억원을 초과한다
• 2주택 이상을 보유하고 있고, 공시가격 합계가 9억원을 넘는다
• 법인 명의로 주택을 보유하고 있다 (법인은 기본공제 없이 공시가격 전액이 과세표준 계산 대상)
• 나대지 등 종합합산과세대상 토지의 공시가격 합계가 5억원을 초과한다
• 올해 6월 1일 현재 매매 잔금을 치르고 등기까지 마친 상태다 (기준일 하루 차이로 납세의무자와 재산세 이력이 달라질 수 있음)

하나라도 해당하면 12월 고지서 발송 대상일 가능성이 높으므로, 국세청 홈택스에서 본인 명의 재산세 과세물건 내역을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

종부세는 어떻게 계산하나요?

계산은 다음 순서로 진행됩니다. 국세청이 공개한 세액계산 흐름도를 기준으로 정리했습니다.

1. 인별로 보유한 주택 공시가격을 전국 합산
2. 기본공제금액 차감: 일반 9억원, 1세대1주택자 12억원, 법인 0원
3. 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 산출
4. 과세표준에 세율을 적용해 종합부동산세액 계산
5. 이미 납부한 재산세 중 중복분(공제할 재산세액)을 차감
6. 산출세액에서 1세대1주택자 세액공제(고령자·장기보유)를 추가로 차감
7. 세부담상한(150%) 초과분을 제외해 최종 납부세액 확정

과세표준 계산식은 (공시가격 합계 − 기본공제금액) × 60% 입니다. 세율표는 보유 주택 수에 따라 두 가지로 나뉩니다.

2주택 이하 (법인 제외)

3주택 이상 (법인 제외)

즉 3주택 이상을 보유해도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 중과되지 않고 2주택 이하와 동일한 세율이 적용됩니다. 조정대상지역 여부는 2023년 개편 이후 종부세 세율표에 더 이상 영향을 주지 않으며, 오직 보유 주택 수와 과세표준만 기준이 됩니다. 법인은 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이 적용됩니다.

1세대1주택자는 여기에 더해 세액공제를 받습니다. 장기보유공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고, 고령자공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 두 공제는 중복 적용 가능하며 **합산 한도는 80%**입니다.

직접 수치를 넣어 추정해보고 싶다면 종합부동산세 계산기에 공시가격과 보유기간, 연령을 입력해 대략적인 세액을 가늠할 수 있습니다.

실제로 얼마를 내게 되나요?

예시로 계산해보면 구조가 더 분명해집니다.

사례 1. 서울 거주 1세대1주택자 B씨 — 아파트 공시가격 20억원, 보유 10년, 만 68세.

과세표준 = (20억 − 12억) × 60% = 4.8억원. 이는 6억원 이하 구간(세율 0.7%, 누진공제 60만원)에 해당해 산출세액은 4.8억 × 0.7% − 60만원 = 276만원입니다. 장기보유 10년(40%)과 고령자 65세(30%)를 합산하면 공제율 70%가 적용되어 276만원 × (1−0.7) = 82만 8천원(재산세 중복조정 반영 전 개략치)이 산출세액이 됩니다. 여기에 농어촌특별세 20%(약 16만 6천원)를 더하면 총 납부세액은 약 99만 4천원 수준입니다.

사례 2. 2주택 보유자 C씨 — 공시가격 합계 15억원(9억원 초과분 6억원), 1세대1주택 특례 미해당.

과세표준 = (15억 − 9억) × 60% = 3.6억원, 6억원 이하 구간(0.7%, 누진공제 60만원) 적용해 산출세액 = 3.6억 × 0.7% − 60만원 = 192만원. 다주택자는 세액공제 대상이 아니므로 여기에 재산세 중복조정만 반영되고, 농특세 20%(약 38만 4천원)를 더하면 총 납부세액은 약 230만 4천원 수준입니다.

두 사례 모두 재산세로 이미 낸 부분 중 종부세 과세표준에 해당하는 금액은 별도로 공제되므로, 실제 고지서 금액은 이보다 소폭 낮게 나올 수 있습니다. 정확한 금액은 12월 고지서 또는 홈택스 상세조회로 확인하는 것이 정확합니다.

2025년과 2026년, 달라진 점이 있나요?

2026년 신고·납부분(2026년 6월 1일 기준, 2026년 12월 납부) 기준으로는 2025년과 동일하게 유지됩니다. 2025년부터 한시적으로 낮췄던 공정시장가액비율이 법정 수준인 60%로 복귀한 이후, 2026년까지 별도 변경이 없습니다.

다만 2026년에 발표된 세제개편안에는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되는 큰 변화가 예고돼 있습니다. 실거주 1세대1주택자 기본공제를 14억원으로 올리고 다주택자에게도 기본공제(4억원)를 신설하며, 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년부터 3주택 이상·조정대상지역은 80%로 단계적으로 인상되고, 세부담상한도 200%로 오를 예정입니다. 이 내용은 2026년 12월에 납부하는 종부세에는 적용되지 않으며, 실제 반영은 2027년 6월 1일 기준분(2027년 12월 납부분)부터입니다. 확정 세율·공제액은 시행령 개정 시점에 다시 확인해야 합니다.

신고와 납부는 어떻게 하나요?

종부세는 원칙적으로 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내는 부과과세 방식이지만, 납세자가 직접 신고해 고지를 대체할 수도 있습니다.

국세청 고지서로 납부하는 경우(대부분 해당)

1. 11월 중 국세청이 계산한 고지서를 우편·전자문서로 수령
2. 고지 내역(과세물건, 세액계산 상세)을 홈택스에서 재확인: 홈택스 로그인 → 조회/발급 → 세금신고납부 → 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회
3. 12월 1일~12월 15일 사이에 계좌이체, 카드, 가상계좌, 홈택스 전자납부 중 선택해 납부
4. 납부세액이 250만원을 초과하면 1차 납부와 함께 분납 신청 (분납기한은 납부기한 경과 후 6개월 이내)

직접 신고하는 경우(세액 정정, 특례 반영 등)

1. 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고 선택
2. 인별 합산 대상 주택·토지 내역을 확인하고 공제·특례 사항 반영해 신고서 작성
3. 오프라인은 관할세무서(주소지 기준)에 서면 신고서 제출도 가능
4. 신고 기한은 고지·납부와 동일한 12월 1일~12월 15일

1세대1주택 특례·합산배제를 받으려면 매년 9월 16일~9월 30일 사이에 별도로 신청해야 합니다. 이 기간을 놓치면 12월 고지서에 특례가 반영되지 않은 채로 세액이 계산됩니다. 관련 특례 유형은 국세청 1세대1주택자 특례 안내에서 확인할 수 있습니다.

신청 시 필요한 서류는 무엇인가요?

• (고지서 납부만 하는 경우) 별도 제출 서류 없음, 고지서 내역 확인만 필요
• 정기신고서를 직접 제출하는 경우: 종합부동산세 과세표준 신고서
• 1세대1주택자 특례 신청: 1세대1주택자 주택수 산정 제외 신청서
• 일시적2주택 특례: 신규주택 취득일이 표시된 등기사항전부증명서
• 상속주택 특례: 상속개시일 확인 서류(가족관계증명서, 상속재산분할협의서 등)
• 합산배제(임대주택 등) 신청: 임대사업자등록증, 임대차계약서, 임대보증금 관련 서류

자주 하는 실수는 무엇인가요?

1. 6월 1일 기준일을 잘못 이해하는 경우. 매매 잔금일이나 등기일이 6월 1일 전후로 하루만 어긋나도 그해 납세의무자와 1세대1주택 여부 판정이 완전히 달라집니다. 잔금·등기 일정을 미리 세무 전문가와 확인하지 않아 예상보다 많은 고지서를 받는 사례가 많습니다.

2. 특례 신청 기한(9월 16일~9월 30일)을 놓치는 경우. 일시적2주택, 상속주택, 지방저가주택은 신청하지 않으면 자동으로 다주택자 기준으로 계산되어 기본공제가 9억원으로 줄고 세액공제도 받지 못합니다.

3. 재산세 중복분 공제를 반영하지 않고 임의로 계산하는 경우. 종부세는 이미 낸 재산세 중 중복 부분을 공제(6단계)하는데, 이를 빼먹고 세율표만으로 계산하면 실제 고지 금액보다 크게 어긋난 값이 나옵니다. 정확한 금액은 홈택스 상세내역이나 고지서로 확인해야 합니다.

함께 챙길 수 있는 제도

• 재산세 감면: 종부세와 별개로 시·군·구에서 부과하는 재산세도 1세대1주택자는 공시가격 9억원 이하 구간에 특례세율이 적용됩니다.
• 양도소득세 비과세 요건: 1세대1주택 2년 보유·거주 요건은 종부세의 1세대1주택 판정 기준과 별개이므로, 두 제도의 요건을 혼동하지 않아야 합니다.
• 합산배제 임대주택 특례: 일정 요건을 갖춘 등록임대주택은 종부세 합산 대상에서 제외될 수 있어, 다주택자라도 세부담을 줄일 수 있습니다.

정확한 대상 여부와 세액은 개인 상황에 따라 달라지므로, 최종 확인은 국세청 홈택스나 관할세무서를 통해 진행하는 것이 안전합니다.