2026 계약갱신청구권 행사 방법과 기간, 5% 인상 상한 안내

계약갱신청구권이란 무엇인가요?

계약갱신청구권이란 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전, 한 번 더 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리로, 임대인이 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 주택임대차보호법 제6조의3이 보장하는 제도입니다. 2020년 7월 임대차 3법 시행으로 도입됐고, 2026년 8월 기준으로도 핵심 요건은 그대로 유지되고 있습니다.

이 권리를 행사하면 임차인은 기존 2년 계약에 이어 2년을 더 거주할 수 있어 최장 4년까지 한 집에 머물 수 있습니다. 다만 무제한이 아니라 1회에 한해서만 행사할 수 있고, 갱신 시 임대료 인상률도 5% 이내로 제한됩니다. 상가건물이 아닌 주거용 주택 임대차에만 적용되며, 전세와 월세 모두 대상입니다.

핵심 요약

자세한 조문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.

나도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?

아래 항목에 모두 해당하면 갱신청구권 행사 대상입니다.

• 현재 주거용 주택에 대한 임대차 계약을 유지하고 있다 (상가는 별도 법 적용)
• 이 계약에서 갱신청구권을 아직 한 번도 쓴 적이 없다
• 차임(월세)을 2기분 이상 연체한 적이 없다
• 집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 전대(재임대)한 적이 없다
• 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 적이 없다
• 계약 만료일이 6개월 이내로 다가와 있다 (통보 시점 확인용)

하나라도 해당하지 않으면 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유에 해당할 수 있으므로, 아래 거절 사유 항목을 함께 확인해야 합니다.

언제, 어떻게 행사해야 하나요?

행사 시기는 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 쓸 수 없고, 묵시적 갱신 여부만 남게 됩니다. 통보 방법에 법적으로 정해진 서식은 없어 구두로도 효력이 발생하지만, 분쟁이 생겼을 때 통보 시점을 증명하기 어려워지므로 문자메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식을 권장합니다.

통보 문구는 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"처럼 법률 근거와 갱신 의사를 명확히 밝히는 것이 좋습니다. 구두로 통보했다면 통화 녹음이나 대화 캡처를 남겨두는 것이 이후 분쟁조정이나 소송에서 도움이 됩니다.

예시: 서울 거주 1인 가구 A씨는 전세보증금 3억원으로 2024년 9월 입주해 2년 계약을 맺었습니다. 계약 만료일은 2026년 9월이므로, A씨는 2026년 3월부터 7월 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 집주인이 동의하면 임대료는 최대 5%인 1,500만원까지만 올릴 수 있어, 보증금은 3억 1,500만원을 넘을 수 없습니다. 월세 세입자 B씨가 보증금 1,000만원에 월세 70만원으로 살고 있다면, 갱신 시 월세는 최대 3만 5천원(5%)까지만 인상 가능합니다.

2025년과 2026년, 달라진 점이 있나요?

주거용 계약갱신청구권 제도는 2026년에도 2025년과 동일하게 유지됩니다. 행사기간, 5% 인상 상한, 거절 사유 9가지 모두 변경되지 않았습니다.

다만 2025년 10월 국회에서 갱신청구권을 1회(4년)에서 2회(9년)로, 갱신 단위 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 개정안이 발의된 상태입니다. 이는 아직 국회 심의 중인 발의안으로 시행 여부와 시기가 확정되지 않았으므로, 실제 계약에는 현행 기준(1회, 2년)을 적용해야 합니다. 최신 입법 동향은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인가요?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 아래 9가지 사유가 있을 때만 임대인의 거절을 정당하다고 인정합니다.

1. 임차인이 차임 2기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인과 임차인이 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인 동의 없이 목적 주택 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
6. 임차 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
7. 철거 또는 재건축이 필요해 구체적 계획을 임차인에게 고지한 경우
8. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 중 8호(실거주)를 둘러싼 분쟁이 가장 많습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 집주인의 실거주 의사가 진정한 것인지를 말로만 판단하지 말고, 갱신거절 전후의 언행이 실거주 의사와 모순되지 않는지, 실제 이사 준비 흔적이 있는지, 가족의 직장·학교 등 생활환경이 실거주와 부합하는지를 종합적으로 심리해야 한다고 판단했습니다. 집주인이 실거주를 이유로 거절해놓고 실제로는 입주하지 않거나 제3자에게 다시 임대했다면, 임차인은 아래 계산식에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
• 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
• 실거주 거짓이 원인이라면 위 두 금액 중 큰 금액, 또는 실제 손해액

예시: 위 A씨의 전세보증금 3억원을 월세로 환산했을 때 환산월차임이 100만원이라면, 3개월분은 300만원입니다. 만약 집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 월세 130만원에 다시 임대했다면, 차액 30만원의 2년분인 720만원과 300만원 중 더 큰 금액인 720만원이 손해배상 기준이 됩니다.

신청 절차는 어떻게 진행되나요?

온라인/서면 통보

1. 계약 만료일을 확인하고 6개월 전~2개월 전 기간을 계산합니다.
2. 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등으로 "계약갱신을 요구합니다"라는 의사를 명확히 전달합니다.
3. 답장이나 캡처, 발송 기록을 보관합니다.

내용증명 발송(권장, 우체국 방문 또는 온라인)

1. 우체국 인터넷우체국 또는 방문 접수로 내용증명을 작성합니다.
2. 임대인 주소로 발송하고, 발송 및 도달 증명서를 보관합니다.

임대인이 거절하거나 무응답인 경우

1. 거절 사유가 9가지 중 어디에 해당하는지 서면으로 요청해 확인합니다.
2. 부당한 거절이라 판단되면 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 온라인·우편·팩스·방문 신청이 모두 가능하며 수수료는 1만원~10만원 수준입니다(감면 대상 있음).
3. 조정이 성립하지 않으면 임차권등기명령이나 민사소송 등 법적 절차를 검토합니다.

필요한 서류는 무엇인가요?

• 기존 임대차 계약서 원본
• 갱신 요구 의사를 밝힌 통보 기록(문자, 카카오톡, 내용증명 등)
• 신분증
• (분쟁조정 신청 시) 조정신청서와 계약 관련 증빙자료
• (실거주 거절을 다투는 경우) 등기부등본, 전입세대열람내역 등 실거주 여부 확인 자료

자주 하는 실수는 무엇인가요?

첫째, 통보 기한을 놓치는 경우입니다. 만료 2개월 전을 하루라도 넘기면 갱신청구권 행사 자체가 불가능해질 수 있습니다. 계약서에 만료일을 표시해두고 최소 6개월 전부터 일정을 챙겨야 합니다.

둘째, 구두 통보만 하고 기록을 남기지 않는 경우입니다. 통보 자체는 유효하더라도, 나중에 "그런 말을 들은 적 없다"는 분쟁이 생기면 입증 책임이 임차인에게 넘어갑니다.

셋째, 실거주 거절을 받고도 대응하지 않는 경우입니다. 집주인의 실거주 주장이 사실인지 확인하지 않고 그대로 이사하면, 이후 집주인이 입주하지 않은 사실을 알게 되더라도 대응이 늦어질 수 있습니다. 이사 후에도 전입세대열람 등으로 실제 거주 여부를 확인해두는 것이 좋습니다.

갱신청구권과 함께 알아둘 제도는 무엇인가요?

주택임대차분쟁조정위원회는 갱신 거절, 보증금 반환 등 임대차 분쟁을 소송 없이 조정하는 기관으로, 공식 홈페이지에서 신청 절차를 안내합니다.

임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 할 때, 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 제도입니다. 자세한 절차는 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령 안내에서 확인할 수 있습니다.

전월세신고제에 따라 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 갱신 계약도 신고 대상입니다. 갱신청구권 행사와 함께 신고 여부를 같이 챙기는 것이 좋습니다.

실수령액이나 임대료 인상액을 미리 계산해보고 싶다면 본 사이트의 관련 계산기를 함께 활용할 수 있습니다.

정확한 자격 여부와 개별 사안 판단은 임대차계약서와 등기부등본을 지참해 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 채널에서 확인하는 것이 안전합니다.