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전세보증금 반환보증(HUG) 가입 조건·보증료·신청 방법 (2026년 기준)

HUG 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 대신 지급하는 보증 상품으로, 수도권 보증금 7억 원 이하·비수도권 5억 원 이하의 임차인이 가입할 수 있다. 보증료는 보증금액 × 보증료율(연 0.097%~0.211%) × 계약기간(일수)/365로 계산되며, 안심전세 앱 비대면 신청 또는 위탁은행 방문 신청이 모두 가능하다. 조건에 해당하면 납부한 보증료의 최대 40만 원을 국토교통부 보증료 지원사업으로 돌려받을 수 있다.

최종 업데이트 2026년 7월·발행일 2026. 7. 15.

전세보증금 반환보증(HUG)이란 무엇인가요?

전세보증금 반환보증은 전세 계약이 종료되었음에도 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 돌려주지 않는 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 보증 상품입니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급(대위변제)한 뒤, 이후 임대인에게 구상권을 행사해 회수하는 구조입니다.

국내에서 전세보증금 반환보증을 취급하는 기관은 크게 세 곳입니다.

기관	상품명	특징
HUG 주택도시보증공사	전세보증금반환보증	가장 대중적, 안심전세 앱 비대면 신청 가능
HF 한국주택금융공사	일반전세지킴보증	보증료율 가장 낮음, HF 전세자금보증 대출자 전용
SGI 서울보증보험	전세금보장신용보험	아파트 보증금 한도 제한 없어 고액 전세에 적합

이 글에서는 임차인이 가장 많이 이용하는 HUG 전세보증금 반환보증을 중심으로 가입 조건, 보증료 계산 방법, 신청 절차를 2026년 기준으로 정리합니다.

핵심 내용을 한눈에 볼 수 있나요?

아래 표로 주요 내용을 먼저 확인하세요.

항목	내용 (2026년 기준)
운영 기관	주택도시보증공사(HUG), 콜센터 1566-9009
보증 대상 주택	단독·다가구·다중·연립·다세대·아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택
보증금 한도	수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하
보증 한도 산식	주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권
보증료율	연 0.097%~0.211% (주택 유형·부채비율에 따라 차등)
보증료 계산식	보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일수)/365
신청 기한	전세계약기간의 1/2 경과 전
가입 조건(임차인)	전세보증금 5% 이상 납부 + 만 19세 이상 + 전입신고·확정일자 취득
공시가 126% 룰	전세보증금 ≤ 공시가격 × 126%
온라인 신청 수단	안심전세 앱, 네이버부동산, 카카오페이, 토스
정부 보증료 지원	최대 40만 원 (소득·연령 요건 충족 시)

가입 자격은 어떻게 되나요?

HUG 전세보증금 반환보증에 가입하려면 아래 7가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

① 보증금 한도 전세보증금이 수도권(서울·경기·인천)은 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하여야 합니다. 월세가 포함된 계약은 전월세 전환율을 적용해 보증금으로 환산한 합산액 기준입니다.

② 대상 주택 유형 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택이 해당됩니다. 공관·근린생활시설·공장 등 비주거용 건물은 대상이 아닙니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 '주거용' 표기가 있어야 합니다.

③ 전입신고·확정일자 신청하려는 주택에 실제로 거주(점유)하며 전입신고를 마치고, 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

④ 전세보증금 5% 이상 지급 전세보증금의 5% 이상을 이미 납부한 만 19세 이상의 임차인이어야 합니다.

⑤ 부채비율(LTV) 기준 선순위채권금액과 전세보증금의 합계가 주택가격의 90% 이하여야 합니다. 단독·다중·다가구주택은 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계도 포함해 계산합니다.

⑥ 공시가격 126% 기준 전세보증금이 공시가격의 126% 이하여야 합니다(공시가격 × 140% × 전세가율 90% = 126%). 이 기준을 초과하면 가입이 불가합니다.

⑦ 위반건축물 및 권리침해 없을 것 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 하며(아파트 제외), 등기상 경매·압류 등 권리침해가 없어야 합니다.

⑧ 신청 기한 준수 신규 전세계약은 전세계약서상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 갱신 계약은 갱신 전 계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청 가능합니다.

자가진단 체크리스트

아래 항목을 모두 충족하는지 먼저 확인하세요.

전세보증금이 수도권 7억 원 이하(비수도권 5억 원 이하)인가?
계약 주택이 아파트·연립다세대·단독다가구·주거용 오피스텔 중 하나인가?
해당 주택에 전입신고 및 확정일자를 모두 마쳤는가?
전세보증금의 5% 이상을 이미 납부했는가?
(선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가격이 90% 이하인가?
전세보증금이 해당 주택 공시가격의 126% 이하인가?
건축물대장에 위반건축물 기재가 없는가?
아직 전세계약기간의 절반이 지나지 않았는가?
등기부등본에 경매·압류·가처분 등 권리침해 사항이 없는가?

9개 중 하나라도 해당하지 않으면 가입이 어려울 수 있습니다. 사전에 HUG 안심전세 앱에서 보증가능여부 간편확인 기능을 이용하면 공시가격과 전세보증금을 입력해 가입 가능성을 미리 가늠할 수 있습니다.

보증료는 얼마나 되나요?

보증료 계산식: 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일수) ÷ 365

HUG의 보증료율은 주택 유형·부채비율·보증금액 구간에 따라 연 0.097%~0.211% 범위에서 차등 적용됩니다. 공식 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 보증료 계산기를 제공하므로 정확한 금액은 직접 확인하는 것을 권장합니다.

기관별 보증료율 비교 (2026년 기준)

기관	상품명	보증료율 범위	특이사항
HUG	전세보증금반환보증	연 0.097%~0.211%	주택 유형·부채비율에 따라 차등
HF	일반전세지킴보증	연 0.04%~0.18%	HF 전세자금보증 대출자 한정, 우대가구 추가 0.02%p 인하
SGI	전세금보장신용보험	아파트 연 0.229%, 기타 0.260%	아파트 보증 한도 제한 없음

보증료 할인·할증 안내: 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약을 체결하면 보증료의 3% 할인이 적용됩니다. 반면 주택가액 대비 선순위채권금액이 50%를 초과하면 산출 보증료의 10% 할증이 붙습니다.

보증료 세액공제

무주택 세대주이며 일정 소득 이하인 가구는 납부한 보증료에 대해 12% 세액공제(연 300만 원 한도)를 받을 수 있습니다. 연말정산 시 보증료 납부 증빙서류를 준비해 두세요.

케이스 예시: 실제 보증료는 얼마인가요?

예시 ①: 서울 거주 직장인 A씨의 경우

거주 형태: 서울 마포구 연립주택, 전세보증금 2억 원, 2년(730일) 계약
부채비율: 선순위근저당 + 보증금 합계가 주택가격의 75% → 0.146% 적용 가정
보증료 계산: 2억 원 × 0.146% × 730/365 = 약 584,000원 (2년 전액)
월 환산: 약 584,000원 ÷ 24개월 ≈ 월 약 24,300원

→ A씨가 연소득 4,800만 원의 청년(만 35세)이라면 국토교통부 보증료 지원사업으로 납부한 보증료 전액(최대 40만 원)을 지원받아 실질 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

예시 ②: 수도권 외 거주 신혼부부 B씨·C씨의 경우

거주 형태: 대전 아파트, 전세보증금 3억 원, 2년(730일) 계약
부채비율 80% 이하 → HUG 아파트 기준 하단 요율 0.115% 가정
보증료 계산: 3억 원 × 0.115% × 730/365 = 약 690,000원 (2년 전액)
부부 합산 연소득 7,000만 원 이하의 신혼부부(혼인 7년 이내)라면 보증료 전액(최대 40만 원) 지원 가능
실질 부담: 약 69만 원 − 40만 원 = 약 29만 원 (2년간)

실제 보증료율은 HUG 안심전세 앱·홈페이지 계산기로 정확히 확인하세요.

2025년 → 2026년 변경사항은 무엇인가요?

항목	2025년 이전	2026년 기준
담보인정비율	100% (2023년 이전) → 갱신 시 90%로 조정(2024.1.1 시행)	90% 유지 (신규·갱신 모두 적용)
공시가 126% 룰	임차인용 반환보증에 적용	동일 유지
임대사업자 의무 보증 공시가 126% 룰	2025.9월부터 적용 개시	기존 등록 임대주택 2026.7.1까지 유예 후 적용
보증료 지원 한도	최대 30만 원 (2025.3.30 이전 가입)	2025.3.31 이후 가입자부터 최대 40만 원
보증료 지원 대상	청년 중심	전 연령층으로 확대 (청년 외 연소득 6,000만 원 이하)
보증료율 재산정	기존 체계 유지	HUG, 위험별 차등 요율 재산정 착수 (2026.3 보도, 시행 시기 추후 공고)

⚠️ 주의: HUG는 2026년 3월 보증료율 전면 재산정 작업에 착수한 것으로 알려져 있습니다. 구체적인 변경 요율과 시행 시기는 HUG 공식 홈페이지(khug.or.kr)에서 반드시 확인하세요.

신청 절차는 어떻게 되나요?

🖥️ 온라인(모바일) 신청 — 가장 빠른 방법

안심전세 앱(HUG 공식) 또는 네이버부동산·카카오페이·토스의 전세보증금반환보증 메뉴에 접속합니다.
간편인증(공동인증서·PASS 등)으로 본인인증 후 로그인합니다.
'전세보증금반환보증' 상품을 선택합니다.
주택 주소·동호수·전세보증금·임대차계약기간을 정확히 입력합니다.
아래 필요 서류를 촬영·스캔해 앱에서 제출합니다.
HUG 심사를 기다립니다(영업일 기준 통상 2~5일 소요).
심사 승인 후 보증료를 결제합니다.
보증서가 발급되면 앱에서 발급 완료 여부를 확인합니다.

💡 안심전세 앱에서 미리 '보증가능여부 간편확인'을 통해 공시가격과 전세보증금을 입력해 가입 가능성을 확인한 뒤 진행하면 탈락 위험을 줄일 수 있습니다.

🏦 오프라인(방문) 신청

HUG 위탁은행 영업점 방문: 농협·신한·국민·우리·하나·기업·수협·광주·경남·부산·대구은행에서 신청 가능합니다.
HUG 지사 직접 방문: 전국 HUG 지사를 방문해 신청할 수 있습니다.
창구 직원에게 전세보증금반환보증 가입 의사를 밝히고 서류를 제출합니다.
심사 완료 후 보증료를 납부하면 보증서가 발급됩니다.

모바일 신청이 어렵거나 서류가 복잡한 경우, 은행 영업점 방문 신청을 활용하세요.

필요 서류는 무엇인가요?

HUG 모바일·방문 신청 시 공통으로 필요한 기본 서류입니다.

기본 제출 서류

확정일자부 임대차계약서 사본 (확정일자는 주택임대차계약 신고필증으로 대체 가능)
전세보증금 지급 확인 서류 (계좌이체 내역, 임대인·공인중개사 확인 영수증 등)
주민등록등본 및 신분증 사본
부동산 등기부등본 (1개월 이내 발급분)
전입세대확인서 (1개월 이내 발급분)
건축물대장 (집합건물은 '전유부'로 제출, 아파트는 불필요)

단독·다중·다가구주택 추가 서류

타전세계약체결내역 확인서
최근 5개년의 확정일자부여현황 (2025.2.3부터 적용)
건축물대장 상 근린생활시설 등 상가 확인 시: 상가임대차 현황서 추가 제출

정확한 서류 목록은 가입 시기·주택 유형에 따라 달라질 수 있으므로 HUG 홈페이지 '이용절차 및 제출서류' 항목에서 최신 기준을 반드시 확인하세요.

자주 하는 실수 TOP 3

❌ 실수 1: 계약 기간 절반이 지난 후 신청 시도

전세보증금 반환보증은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 1년 이내, 1년 계약이라면 6개월 이내에 신청해야 한다는 뜻입니다. 이 기한을 넘기면 원칙적으로 가입이 불가능해집니다(미분양관리지역 특례 제외). 계약 직후에 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.

❌ 실수 2: 계약 후에야 보증 가입 가능 여부 확인

보증금과 잔금까지 다 치른 뒤에야 보증보험 가입이 거절되면 임차인의 선택지가 크게 줄어듭니다. 계약 전 안심전세 앱이나 HUG 홈페이지의 '보증가능여부 간편확인'으로 미리 점검하고, 계약서 특약에 "전세보증금 반환보증 가입이 불가한 경우 계약을 해제할 수 있다"는 문구를 검토하는 것이 좋습니다.

❌ 실수 3: 전입신고 전 또는 확정일자 없이 신청 시도

전입신고(주민등록 이전)와 확정일자는 보증 가입의 핵심 전제 조건입니다. 특히 심사가 진행되는 동안 주소지가 변경되거나 전입 상태가 흔들리면 심사에 영향을 줄 수 있으므로, 보증서 발급 완료 전까지 전입 상태를 유지해야 합니다.

함께 받을 수 있는 유사 지원금은?

1. 국토교통부 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업 (정부24·안심전세포털)

이미 HUG·HF·SGI 반환보증에 가입하고 보증료를 납부한 무주택 임차인이라면 정부에서 보증료를 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있습니다.

대상: 임차보증금 3억 원 이하 무주택 임차인
소득 기준: 청년(만 19~39세) 연소득 5,000만 원 이하 / 청년 외 6,000만 원 이하 / 신혼부부(혼인 7년 이내) 부부합산 7,500만 원 이하
지원액: 청년·신혼부부는 납부 보증료 전액(최대 40만 원), 청년 외는 납부 보증료의 90%(최대 40만 원)
신청: 정부24(gov.kr) 또는 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse), 주소지 관할 구청 방문
지급: 접수 후 심사를 거쳐 30일 이내 신청인 계좌에 직접 입금

2. HF 일반전세지킴보증

HF 전세자금보증으로 대출을 받은 임차인이라면, 보증료율이 연 **0.04%~0.18%**로 HUG보다 낮은 HF 일반전세지킴보증 가입을 검토해볼 수 있습니다. 우대가구는 추가로 0.02%포인트 인하 혜택도 있습니다. 단, 가입은 HF 전세자금보증을 취급한 은행 영업점을 통해서만 가능합니다.

3. 청년 전용 주거 지원제도

청년 임차보증금 이자지원(서울시), 청년 월세 지원, 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원 등 지방자치단체가 운영하는 청년 주거 지원제도와 반환보증료 지원은 별도로 중복 신청이 가능한 경우가 있습니다. 거주 지역의 지자체 공식 홈페이지 또는 복지로(bokjiro.go.kr)에서 추가 수급 가능한 제도를 확인하세요.

이 글은 2026년 7월 기준으로 작성되었습니다. 보증료율, 한도, 자격 기준은 정책 변경으로 수시로 바뀔 수 있으므로, 최신 정보는 HUG 공식 홈페이지(khug.or.kr) 또는 콜센터(1566-9009)에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

HUG 전세보증금 반환보증은 집주인 동의 없이 가입할 수 있나요?

네, 집주인(임대인) 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있습니다. 2018년 2월부터 집주인 동의 의무가 폐지되었습니다. 다만 가입 후 임대인에게 자동으로 통보되며, 임대인이 가입 자체를 거부하거나 꺼려한다면 해당 매물의 위험 신호일 수 있으니 주의가 필요합니다.

전세보증금 반환보증 가입 신청 기한은 언제까지인가요?

신규 전세계약의 경우 전세계약서상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 예를 들어 2년 계약이라면 1년 이내에 신청해야 합니다. 갱신 계약은 갱신 전 계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청 가능합니다.

HUG 전세보증금 반환보증 보증료는 얼마인가요?

보증료는 '보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일수)/365' 공식으로 계산됩니다. HUG 기준 보증료율은 주택 유형·부채비율에 따라 연 0.097%~0.211%가 차등 적용됩니다. 예를 들어 보증금 2억 원, 보증료율 0.146%, 2년 계약 시 약 584,000원(월 약 24,300원)이 됩니다. 정확한 금액은 HUG 안심전세 앱 계산기로 확인하세요.

빌라(연립·다세대)도 HUG 전세보증 가입이 가능한가요?

가능합니다. 연립·다세대주택은 HUG 전세보증금 반환보증 대상 주택에 해당합니다. 다만 보증금이 공시가격의 126% 이하여야 하고, 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격의 90% 이하여야 하는 등 가입 조건을 모두 충족해야 합니다. 건축물대장에 위반건축물로 기재된 경우에는 가입이 거절될 수 있습니다.

납부한 전세보증료를 정부에서 돌려주는 지원제도가 있나요?

국토교통부가 운영하는 '전세보증금 반환보증 보증료 지원사업'을 통해 최대 40만 원을 지원받을 수 있습니다. 임차보증금 3억 원 이하이며 청년(만 19~39세)은 연소득 5,000만 원 이하, 청년 외는 6,000만 원 이하, 신혼부부(혼인 7년 이내)는 부부합산 7,500만 원 이하인 무주택 임차인이 대상입니다. 정부24(gov.kr) 또는 안심전세포털에서 온라인 신청이 가능합니다.

다가구주택 전세보증 가입 시 특별히 주의할 점은 무엇인가요?

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 거주하므로, 내 보증금보다 우선순위에 있는 다른 세입자들의 보증금 합계가 선순위채권에 포함됩니다. 이 합계가 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 불가합니다. 계약 전 임대인 동의를 받아 다른 호실의 임대차 현황을 확인하고, 안심전세 앱에서 보증가능여부를 미리 점검하는 것이 필수입니다.

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