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1세대 1주택 종합부동산세 공시가격별 실제 세액 (12억 공제 적용, 2026년 기준)

2026년 기준 1세대 1주택자의 종합부동산세는 공시가격에서 12억 원을 공제한 후, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출하고 0.5%~2.7%의 세율을 적용해 계산합니다. 고령자·장기보유 세액공제를 합산하면 최대 80%까지 공제받을 수 있어 실제 납부세액은 생각보다 크게 줄어들 수 있습니다.

최종 업데이트 2026년 6월·발행일 2026. 6. 8.

1세대 1주택 종부세, 공시가격이 얼마부터 내야 하나요?

공시가격 12억 원을 초과하는 주택을 1세대 1주택자로 보유한 경우에만 종합부동산세(종부세) 납부 의무가 생깁니다. 2026년 기준 이 12억 원 공제 금액은 전년도와 동일하게 유지됩니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유 주택의 공시가격 합산액을 기준으로 과세합니다. 1세대 1주택자란 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유하고, 그 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다. 배우자나 세대원이 별도의 주택을 소유하고 있으면 1세대 1주택 특례 적용이 불가능합니다.

2026년 핵심 항목 요약

항목	내용
과세 기준일	매년 6월 1일
1세대 1주택 기본공제	공시가격 12억 원
다주택자·일반 기본공제	공시가격 9억 원
공정시장가액비율	60% (2023년 이후 동일 유지)
일반 세율 범위	0.5% ~ 2.7% (6단계 누진)
고령자·장기보유 세액공제	최대 80% (합산 한도)
농어촌특별세	종부세액의 20% 별도 부과
납부 기간	매년 12월 1일 ~ 15일
분납 기준	납부세액 250만 원 초과 시 가능
공시가격 확인처	국토교통부 부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr)

세액은 어떻게 계산하나요? (공식 및 세율표)

과세표준 계산 공식은 다음과 같습니다.

과세표준 = (공시가격 합산 − 12억 원) × 60%

과세표준이 산출되면 아래 세율표(6단계 누진세율)를 적용합니다.

과세표준 구간	세율	누진공제
3억 원 이하	0.5%	—
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.7%	60만 원
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1.0%	240만 원
12억 원 초과 ~ 25억 원 이하	1.3%	600만 원
25억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.5%	1,100만 원
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	10,180만 원

※ 위 세율은 1세대 1주택자 및 2주택 이하 일반세율 기준입니다. 3주택 이상이고 과세표준 12억 원 초과 시 중과세율(최대 5.0%)이 별도 적용됩니다.

산출된 종부세에서 기납부한 재산세 해당액을 차감하여 이중 과세를 방지합니다. 최종 납부세액에는 종부세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 별도로 부과됩니다.

정확한 세액 산출은 종합부동산세 계산기를 활용하면 공시가격, 보유기간, 연령 등 조건을 입력해 예상 납부세액을 빠르게 확인할 수 있습니다.

공시가격별 실제 종부세는 얼마인가요?

아래 표는 1세대 1주택 단독명의, 고령자·장기보유 세액공제 미적용 기준의 과세표준 및 예상 세액입니다. 재산세 차감 전 금액이므로 실제 납부액은 더 낮아질 수 있습니다.

공시가격	과세표준 계산	종부세 산출세액(세전)	농어촌특별세	합산 납부예상액
13억 원	(13−12억) × 60% = 6,000만 원	약 30만 원	약 6만 원	약 36만 원
15억 원	(15−12억) × 60% = 1억 8,000만 원	약 126만 원	약 25만 원	약 151만 원
18억 원	(18−12억) × 60% = 3억 6,000만 원	약 252만 원	약 50만 원	약 302만 원
20억 원	(20−12억) × 60% = 4억 8,000만 원	약 384만 원	약 77만 원	약 461만 원
25억 원	(25−12억) × 60% = 7억 8,000만 원	약 774만 원	약 155만 원	약 929만 원
30억 원	(30−12억) × 60% = 10억 8,000만 원	약 1,164만 원	약 233만 원	약 1,397만 원

※ 위 세액은 공시가격 단계별 추정치이며, 재산세 차감·세부담 상한 등 적용 후 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다. 반드시 종합부동산세 계산기나 국세청 홈택스 모의계산을 활용해 개인별 정확한 세액을 확인하세요.

고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나요?

1세대 1주택자에게는 과세표준 단계에서 12억 원 공제에 더해, 세액 계산 단계에서 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.

고령자 공제 (연령 기준)

연령	공제율
만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 공제 (보유기간 기준)

보유기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

두 공제를 합산할 경우 최대 80% 한도가 적용됩니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)한 경우, 합산 90%가 아닌 **80%**가 공제 상한입니다.

1세대 1주택 자격 자가진단 체크리스트

아래 항목을 모두 충족해야 1세대 1주택자로서 12억 원 공제 및 세액공제를 받을 수 있습니다.

2026년 6월 1일 현재, 본인 포함 세대원 전원이 국내에 주택을 1채만 소유하고 있다
해당 주택을 단독명의로 소유하고 있다 (공동명의인 경우 특례 신청 여부 별도 확인 필요)
배우자 또는 동일 세대원이 다른 주택을 보유하고 있지 않다
보유 주택의 공시가격이 12억 원을 초과한다 (이하이면 종부세 미과세)
일시적 2주택 등 특례에 해당하는 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 경과하지 않았다
고령자 공제를 받으려면 과세기준일(6.1) 현재 만 60세 이상이다
장기보유 공제를 받으려면 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있다
납부유예를 원하는 경우, 고령자(만 60세 이상) 또는 5년 이상 장기보유자 요건을 충족하고 납세담보를 제공할 수 있다

케이스 예시: 공시가격별 실제 세 부담

예시 1 — 공시가격 15억 원, 55세, 7년 보유 A씨의 경우

서울 마포구 아파트를 단독명의로 보유 중인 A씨(55세, 보유 7년)의 공시가격은 15억 원입니다.

과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
종부세 산출세액: 1억 8,000만 원 × 0.7% − 60만 원 = 66만 원
고령자 공제: 만 55세로 해당 없음
장기보유 공제: 7년 보유 → 20% 공제 적용 → 66만 원 × (1 − 20%) = 52.8만 원
재산세 차감: 재산세 납부분 일부 차감 (실제 더 낮아짐)
농어촌특별세: 약 10만 원 추가
총 예상 납부액: 약 60만 원 내외

예시 2 — 공시가격 25억 원, 72세, 20년 보유 B씨의 경우

서울 강남구 아파트를 보유 중인 B씨(72세, 보유 20년)의 공시가격은 25억 원입니다.

과세표준: (25억 − 12억) × 60% = 7억 8,000만 원
종부세 산출세액: 7억 8,000만 원 × 1.3% − 600만 원 = 414만 원
고령자 공제: 만 70세 이상 → 40%
장기보유 공제: 20년 보유 → 50%
합산 공제율: 90% → 상한 80% 적용 → 414만 원 × (1 − 80%) = 82.8만 원
재산세 차감: 납부분 일부 차감
농어촌특별세: 약 16만 원 추가
총 예상 납부액: 약 100만 원 내외

※ 위 예시는 개략적인 계산으로, 재산세 차감액·세부담 상한 등 세부 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

2025년 → 2026년 변경사항 비교

항목	2025년	2026년	비고
1세대 1주택 기본공제	12억 원	12억 원 (동일)	법 개정 없음
다주택자 기본공제	9억 원	9억 원 (동일)	법 개정 없음
공정시장가액비율	60%	60% (동일)	2023년 이후 유지
일반세율 범위	0.5%~2.7%	0.5%~2.7% (동일)	—
고령자·장기보유 공제 상한	80%	80% (동일)	—
세부담 상한율	150%	150% (동일)	—
공동주택 공시가격 변동	—	전국 평균 약 3.45% 상승	2026.4.30 최종 공시
농어촌특별세	종부세의 20%	종부세의 20% (동일)	—

2026년은 전년 대비 세율·공제 구조에 변화가 없습니다. 다만 공동주택 공시가격이 전국 평균 약 3.45% 상승하면서, 공시가격이 올라간 주택은 과세표준이 함께 높아져 세 부담이 소폭 증가할 수 있습니다.

종부세 납부 절차는 어떻게 되나요?

온라인 납부 (홈택스·손택스)

국세청에서 납부고지서를 11월 하순 발송 (등기 우편)
홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 손택스 앱 접속
상단 메뉴 → 「납부·고지·환급」 → 「세금납부」 → 「납부할 세액 조회/납부」 클릭
「고지분」 선택 후 종합부동산세 항목 확인
가상계좌·계좌이체·신용카드 중 선택하여 납부
납부기한: 매년 12월 1일~15일 (공휴일인 경우 다음 영업일)

오프라인 납부 (은행 창구)

수령한 납부고지서를 지참
가까운 시중은행(국민·우리·농협 등) 창구 방문
고지서의 가상계좌 또는 전용 납부서 이용
영수증 보관 (납부 증빙)

분납 신청 방법

납부세액 250만 원 초과 시 분납 신청 가능
500만 원 이하: 250만 원 초과분만 분납
500만 원 초과: 세액의 50% 이내에서 6개월 분납
분납 신청: 납부기한 이내에 홈택스 또는 관할 세무서 신청

납부유예 신청 (고령자·장기보유자 대상)

만 60세 이상 또는 5년 이상 장기보유 1세대 1주택자
납세담보 제공 후 주택 양도·증여·상속 시까지 유예 가능
홈택스 또는 관할 세무서에 별도 신청

필요 서류 목록

종부세는 원칙적으로 국세청 고지 납부 방식이므로 별도 신고서류가 필요 없는 경우가 많습니다. 다만 아래 경우에는 서류 제출이 필요합니다.

1세대 1주택자 특례 신청: 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」(종부세법 시행규칙 별지 제24호 서식) → 매년 9월 16일~9월 30일 제출
합산배제 신청: 임대주택 등록 증명서류, 사업자등록증 → 매년 9월 16일~9월 30일
고지내용 이의 시 자진신고: 자진신고서 및 관련 증빙서류 → 납부기한 내
공시가격 이의신청: 이의신청서, 감정평가서 등 → 공시일로부터 30일 이내
납부유예 신청: 납부유예 신청서, 납세담보 관련 서류

자주 하는 실수 TOP 3

실수 1. 배우자 주택 보유를 간과해 1주택 특례를 잘못 적용하는 경우

1세대 1주택자 특례(12억 원 공제 + 고령자·장기보유 공제)는 세대원 전원이 해당 주택 1채만 보유해야 합니다. 배우자 또는 자녀가 다른 주택을 소유하고 있다면 특례 적용이 불가합니다. 상속주택, 지방 저가주택 등 예외 규정도 있으니 관할 세무서에서 먼저 확인해야 합니다.

실수 2. 합산배제·특례 신청 기간(9월 16일~30일)을 놓치는 경우

임대주택 합산배제나 1세대 1주택 특례 신청은 매년 9월 16일~9월 30일이 신청기간입니다. 이 기간에 신청하지 못하면 해당 연도 종부세에서 혜택을 받지 못합니다. 최초 신청 후 변동이 없으면 이듬해부터는 자동 적용되나, 매년 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

실수 3. 6월 1일 기준을 놓쳐 예상치 못한 납세 의무가 발생하는 경우

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 2일에 주택을 매도했다면 그 해 종부세는 매도자가 부담합니다. 반대로 5월 31일에 주택을 취득하면 그 해 종부세 납세의무자가 됩니다. 부동산 거래 시 이 날짜를 반드시 고려해야 예상 밖의 세 부담을 피할 수 있습니다.

함께 활용할 수 있는 관련 제도

1. 종합부동산세 납부유예 제도

만 60세 이상이거나 5년 이상 장기보유 중인 1세대 1주택자가 일정 소득·재산 요건을 충족하면 종부세 납부를 주택 처분 시까지 유예할 수 있습니다. 현금 흐름이 부족한 은퇴자에게 유용한 제도입니다.

2. 재산세 특례세율 (1주택자 공시가격 9억 원 이하)

1세대 1주택자 중 공시가격 9억 원 이하 주택 보유자는 재산세에서도 특례 세율(0.05%~0.35%)을 적용받습니다. 종부세와 재산세를 합산한 총 보유세 부담을 파악하는 것이 중요합니다.

3. 공동명의 1주택 특례 선택 제도

부부 공동명의 1주택의 경우 ① 인별 공제(각 9억 원, 합산 18억 원) 또는 ② 1세대 1주택자 특례(12억 원 공제 + 고령자·장기보유 공제)를 선택할 수 있습니다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제가 클수록 ②가 유리할 수 있으므로, 매년 유불리를 계산해 신청 여부를 결정해야 합니다.

※ 주의사항: 본 글은 2026년 기준 공개된 세법 내용을 바탕으로 작성된 정보성 글입니다. 개인별 과세 요건, 특례 해당 여부, 재산세 차감액 등에 따라 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다. 정확한 세액 및 공제 적용 여부는 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산 또는 관할 세무서(국세상담센터 ☎126)를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택자 종부세 기준 공시가격 12억 원은 2026년에도 동일한가요?

네, 2026년에도 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액은 공시가격 12억 원으로 동일하게 유지됩니다. 기본공제 금액은 법률로 정해져 있어 법 개정이 없는 한 변동되지 않습니다. 공정시장가액비율(60%) 역시 2023년 이후 동일하게 유지 중입니다.

부부 공동명의 1주택은 종부세 공제가 어떻게 적용되나요?

부부 공동명의 1주택은 두 가지 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 첫째, 인별 공제 방식으로 각각 9억 원씩 공제받아 합산 18억 원 공제를 받는 방법이 있습니다. 둘째, 1세대 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방법입니다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제가 클수록 특례 방식이 유리할 수 있으며, 매년 9월 16일~30일 사이에 특례 신청 여부를 결정해야 합니다.

종합부동산세와 재산세를 이중으로 내야 하나요?

이중 과세처럼 보이지만, 실제로는 재산세로 납부한 금액이 종부세 산출세액에서 공제되는 구조입니다. 동일한 부분에 대해 세금을 두 번 내는 것은 아닙니다. 다만 종부세 과세 대상자는 재산세와 종부세를 합산하면 전체 보유세 부담이 커지는 것은 사실이므로, 두 세금을 합산한 총 보유세를 기준으로 계획을 세우는 것이 바람직합니다.

종부세 납부유예 제도는 어떤 사람이 신청할 수 있나요?

1세대 1주택자 중 만 60세 이상의 고령자이거나 5년 이상 장기보유자가 일정 소득·재산 요건을 충족하고 납세담보를 제공하는 경우 신청할 수 있습니다. 납부유예가 승인되면 주택의 양도·증여·상속 등 처분 시까지 납부를 미룰 수 있습니다. 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신청할 수 있으며, 해당 가능 납세자에게는 별도 안내문이 발송됩니다.

1세대 1주택 특례 신청은 언제, 어디서 해야 하나요?

1세대 1주택자 특례(일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 포함)는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청서를 제출해야 합니다. 최초 신청 연도 이후에는 신청 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 변동 사항이 생긴 경우에는 반드시 해당 기간에 재신청해야 합니다.

공시가격이 12억 원을 넘는데 세대원 중 자녀도 주택을 가지고 있으면 어떻게 되나요?

세대원 중 한 명이라도 별도의 주택을 소유하고 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다. 이 경우 기본공제는 12억 원이 아닌 9억 원이 적용되고, 고령자·장기보유 세액공제도 받지 못합니다. 다만 자녀가 세대 분리된 독립 세대를 구성하고 있다면 별도 세대로 판단되므로, 세대 분리 여부를 주민등록등본으로 확인하는 것이 중요합니다.

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