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종합부동산세 과세기준일 6월 1일 — 잔금일 타이밍으로 종부세 줄이는 법

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 과세됩니다. 매도 시 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준이 되므로, 5월 31일 이전에 잔금을 완료하면 해당 연도 종부세를 피할 수 있습니다. 2026년 기준 공제금액·세율·절세 전략을 구체적으로 안내합니다.

최종 업데이트 2026년 6월·발행일 2026. 6. 6.

종합부동산세 과세기준일이란 무엇인가요?

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 이 날짜 하나가 1년치 세금을 좌우하기 때문에, 부동산을 사고파는 타이밍을 설계할 때 반드시 염두에 두어야 합니다.

종부세는 1단계(재산세)와 2단계(종부세)로 이뤄진 보유세 구조의 두 번째 단계입니다. 지방자치단체가 부과하는 재산세와 달리, 종부세는 국가(국세청)가 부과하는 국세라는 점도 중요합니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상 주택 및 토지를 인별로 합산하여 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세됩니다.

2026년 종합부동산세 핵심 정보 요약

아래 표는 2026년 기준 종부세의 핵심 사항을 한눈에 정리한 것입니다.

항목	내용 (2026년 기준)
과세기준일	매년 6월 1일
납부 기간	매년 12월 1일 ~ 12월 15일
고지서 발송	11월 중 국세청 발송
주택 기본공제	일반(개인·공익법인 등) 9억 원
1세대 1주택 기본공제	12억 원
법인 기본공제	0원 (공제 없음)
종합합산토지 과세기준	공시가격 합산 5억 원 초과
별도합산토지 과세기준	공시가격 합산 80억 원 초과
공정시장가액비율	60% (2023년부터 유지)
2주택 이하 세율	0.5% ~ 2.7%
3주택 이상 세율	0.5% ~ 5.0%
1세대 1주택자 세액공제	최대 80% (고령자+장기보유 합산)
분납 기준	세액 250만 원 초과 시 가능

⚠️ 2026년 현재 정치적 논의에 따라 장기보유 세액공제 요건 변경이 논의되고 있습니다. 최신 법령은 국세청 홈텍스 및 관할 세무서를 통해 반드시 확인하세요.

6월 1일이 왜 이렇게 중요한가요?

6월 1일은 종부세와 재산세 모두의 과세기준일로, 이 날 하루의 소유 여부가 1년 치 세금 전체를 결정합니다.

핵심 원칙은 다음과 같습니다.

6월 1일에 소유 중이면 → 해당 연도 종부세 납세 의무 발생
6월 2일 이후 매각해도 → 6월 1일 소유자가 종부세 전액 부담
5월 31일 이전에 잔금 완료(또는 등기 접수) → 매수자 명의로 넘어가므로 매도자는 종부세 대상에서 제외

단 하루 차이로 수백만 원의 세금이 달라질 수 있습니다.

잔금일과 등기접수일 중 어느 것이 기준인가요?

부동산 취득 시기는 잔금 지급일과 등기 접수일 중 더 빠른 날을 기준으로 합니다. 계약서에 명시된 예정일이 아니라 실제로 잔금이 지급된 날이 기준이 됩니다.

예를 들어, 매매계약을 4월에 체결하고 잔금일이 6월 7일로 약정되어 있다면, 6월 1일 현재 소유자는 여전히 매도인이므로 매도인에게 그 해 종부세가 부과됩니다.

종부세 절세를 위한 잔금일 타이밍 체크리스트

매도인 또는 매수인 입장에서 6월 1일 전후 잔금 타이밍을 점검하세요.

[매도인 기준 — 종부세를 피하고 싶다면]

잔금일을 5월 31일 이전으로 협의했는가?
등기 접수일도 5월 31일 이전에 완료 가능한가?
잔금 예정일이 5월 말이면 매수자 자금 여력(대출 실행일 등)을 사전에 확인했는가?
계약서에 잔금일이 명확히 기재되어 있는가?
잔금일 전에 이사·명도 관련 일정이 조율되었는가?

[매수인 기준 — 종부세를 부담하고 싶지 않다면]

잔금일이 6월 2일 이후로 설정되어 있는가?
잔금 지급 시 실제 이체 날짜와 등기 접수일을 별도로 확인했는가?
매도인과 재산세·종부세 부담 주체를 계약 특약으로 명시했는가?
취득세·등록세 납부 일정과 잔금일이 충돌하지 않는가?
6월 1일에 이미 다른 고가 주택을 보유 중이어서 추가 종부세가 발생하는지 확인했는가?

구체적 케이스 예시로 보는 잔금 타이밍 절세 효과

케이스 1 — 매도인 A씨의 경우 (서울 거주, 다주택자)

서울 강남구 아파트(공시가격 18억 원)와 경기도 주택(공시가격 5억 원)을 보유한 A씨는 경기도 주택을 2026년 중 매도하기로 결정했습니다.

시나리오 ①: 잔금일 6월 10일

6월 1일 기준 2주택 소유 → 2주택자로 종부세 대상
합산 공시가격 23억 원 - 기본공제 9억 원 = 14억 원
과세표준 = 14억 원 × 60%(공정시장가액비율) = 8억 4,000만 원
세율 구간 적용(2주택 이하 세율) → 종부세 약 수백만 원 발생
경기도 주택분 재산세도 해당 연도 A씨가 부담

시나리오 ②: 잔금일 5월 25일

5월 25일 잔금 완료·등기 접수 → 6월 1일 기준 1주택자
강남 아파트만 보유: 1세대 1주택 공제 12억 원 적용
과세표준 = (18억 - 12억) × 60% = 3억 6,000만 원
세율 적용 시 종부세 대폭 감소
경기도 주택 재산세도 매수자가 부담

→ 잔금일을 단 2~3주 앞당기는 것만으로 종부세 부담이 크게 달라집니다. 다주택자는 세율 구간 자체가 달라지기 때문에 그 효과가 더욱 큽니다.

케이스 2 — 매수인 B씨의 경우 (1주택자, 추가 취득 고려)

1주택(공시가격 8억 원)을 보유한 B씨는 2026년 5월에 공시가격 6억 원짜리 아파트를 추가로 매수 계약했고, 잔금일을 협의 중입니다.

시나리오 ①: 잔금일 5월 28일

6월 1일 기준 2주택자 → 합산 공시가격 14억 원
2주택 이하 기본공제 9억 원 적용 → 과세표준 = (14억 - 9억) × 60% = 3억 원
종부세 발생 (2주택이므로 1세대 1주택 특례 미적용)

시나리오 ②: 잔금일 6월 5일

6월 1일 기준 기존 1주택만 보유 → 공시가격 8억 원 (12억 기준 미초과)
해당 연도 종부세 없음
6월 5일 이후 매수한 주택은 내년(2027년) 6월 1일에 처음으로 과세 기준에 반영

→ 매수인 B씨 입장에서는 잔금일을 6월 2일 이후로 설정하는 것이 유리합니다.

2025 → 2026 종합부동산세 변경사항 비교

항목	2025년	2026년
기본공제 (일반)	9억 원	9억 원 (동일 유지)
기본공제 (1세대 1주택)	12억 원	12억 원 (동일 유지)
공정시장가액비율	60%	60% (동일 유지)
주택 세율 (2주택 이하)	0.5%~2.7%	0.5%~2.7% (동일 유지)
주택 세율 (3주택 이상)	0.5%~5.0%	0.5%~5.0% (동일 유지)
고령자·장기보유 세액공제 상한	최대 80%	최대 80% (동일 유지)
미분양주택 합산배제 기간	5년	7년으로 연장 (2025·2026 종부세 납세의무 성립분)
비수도권 준공 후 미분양주택 주택수 제외 취득가액 기준	6억 원 이하	7억 원 이하로 상향
인구감소지역 주택수 제외 기준시가	4억 원 이하	9억 원 이하로 상향 (비수도권)
납부 분납 기준	250만 원 초과	250만 원 초과 (동일 유지)
장기보유 세액공제 축소	현행 유지	정치적 논의 중 (법 개정 전까지 현행 유지)

※ 위 표는 2026년 6월 기준 확인된 사항을 정리한 것입니다. 향후 세법 개정 시 변경될 수 있으므로, 국세청(nts.go.kr) 공식 안내를 확인하세요.

종부세 과세 대상 여부는 어떻게 판단하나요?

종부세는 6월 1일 기준 인별 공시가격 합산액이 공제금액을 초과할 때 부과됩니다. 세대 단위가 아니라 개인 단위로 판단하는 것이 핵심입니다.

주택 과세 기준 (2026년)

일반 (개인·공익법인 등): 전국 합산 공시가격 9억 원 초과 시
1세대 1주택자: 전국 합산 공시가격 12억 원 초과 시
법인: 기본공제 없음 (전액 과세)

1세대 1주택 공제(12억 원)를 받으려면 세대 전체가 1주택만 보유해야 합니다. 배우자가 별도 주택을 보유하면 1세대 1주택에 해당하지 않습니다.

토지 과세 기준

종합합산토지 (나대지·잡종지 등): 5억 원 초과
별도합산토지 (상가·사무실 부속토지 등): 80억 원 초과

과세표준 계산 공식

과세표준 = (공시가격 합산 – 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

예시: 1세대 1주택자 공시가격 15억 원인 경우

(15억 - 12억) × 60% = 1억 8,000만 원 (과세표준)
해당 구간 세율 적용 후 종부세 산출

정확한 세액은 종합부동산세 계산기를 통해 먼저 가늠해보는 것을 권장합니다.

1세대 1주택자 추가 세액공제는 어떻게 받나요?

1세대 1주택자는 기본공제 12억 원 외에도 연령 및 보유기간에 따른 추가 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액이 줄어듭니다.

고령자 공제 (연령별)

연령	공제율
만 60세 이상	20%
만 65세 이상	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 공제 (보유기간별)

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

두 공제를 합산한 **상한은 80%**로 고정됩니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%)라면 합계 90%이지만, 실제로는 80%만 적용됩니다.

납부유예 제도

1세대 1주택자 중 만 60세 이상이고 총급여 7,000만 원 이하(종합소득금액 6,000만 원 이하)인 경우, 종부세 납부를 주택 처분 시까지 유예 신청할 수 있습니다.

종부세 관련 자가진단 체크리스트

아래 항목을 체크하여 자신의 상황을 파악하세요.

6월 1일 현재 주택(또는 토지)을 보유하고 있는가?
인별 합산 공시가격이 주택 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 초과하는가?
세대 내 배우자 또는 다른 세대원이 별도 주택을 보유하고 있는가?
합산배제 대상 임대주택(등록 임대주택)을 보유하고 있는가?
고령자(만 60세 이상) 또는 장기보유(5년 이상) 요건에 해당하는가?
일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년 이내), 혼인·동거봉양 특례에 해당하는가?
인구감소지역 또는 비수도권 준공 후 미분양주택을 보유 중인가?
매도 계획이 있다면 잔금일이 6월 1일 전후 어느 쪽으로 설정되어 있는가?

종부세 신청 및 납부 절차는 어떻게 되나요?

종부세는 원칙적으로 국세청이 고지서를 발송하는 고지 납부 방식입니다.

온라인 납부 절차

11월 중 국세청 고지서 수신 (홈택스·손택스 앱 또는 우편)
12월 1일 납부 기간 개시
홈택스(PC) → 로그인 → 납부·고지·환급 → 납부할 세액 조회/납부 → 종합부동산세 납부
손택스(모바일) → 로그인 → 신고납부 → 종합부동산세 납부 → 조회된 고지 세액 확인 → 납부
12월 15일까지 납부 완료

오프라인 납부 절차

우편 수령한 고지서 확인
가까운 은행 창구에서 고지서로 납부 (세액 확인 후 현금·카드 결제)
12월 15일까지 납부 완료

분납 신청 방법

세액이 250만 원을 초과하는 경우 분납 신청 가능합니다.

250만 원 초과 ~ 500만 원 이하: 250만 원을 초과하는 금액을 6개월 내 분납
500만 원 초과: 세액의 50% 이내에서 6개월 내 분납
12월 15일까지 홈택스·손택스로 신청하면 됩니다.

자진 신고 납부 (고지 내용과 다를 때)

고지된 내용이 사실과 다르거나 합산배제·특례 신고를 하지 못한 경우, 다음 달(1월) 1일부터 15일까지 자진 신고·납부가 가능하며, 기존 고지 세액은 자동으로 취소됩니다.

합산배제 신고는 매년 9월 16일 ~ 9월 30일까지 관할 세무서에 제출해야 합니다.

종부세 신고 시 자주 하는 실수 TOP 3

실수 1 — "계약일"을 기준으로 착각하는 경우

많은 분들이 매매계약서 체결일을 기준으로 소유권이 넘어간다고 오해합니다. 하지만 종부세(및 재산세)의 기준은 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 5월이더라도 잔금이 6월 5일이면, 6월 1일 기준 소유자는 여전히 매도인입니다.

실수 2 — 합산배제 임대주택 신고를 누락하는 경우

등록 임대주택은 합산배제 신고(9월 16일~30일)를 해야만 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 신고를 빠뜨리면 과세 대상으로 포함되어 불필요한 세금을 납부하게 됩니다. 이미 합산배제를 신청한 경우에도 요건 변동이 있으면 변동 신고를 해야 합니다.

실수 3 — 부부 공동명의 시 유리한 방식을 선택하지 않는 경우

부부 공동명의 1주택자는 두 가지 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다.

인별 공제: 각각 9억 원, 합산 18억 원 공제 (고령자·장기보유 공제 미적용)
1세대 1주택 특례: 12억 원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%

공시가격이 높고 연령·보유기간 요건을 갖춘 경우 후자가 유리할 수 있으나, 매년 9월 16일~~30일에 특례를 신청해야 합니다. 이를 모르고 그냥 넘기면 수십만~~수백만 원을 더 납부할 수 있습니다.

종부세와 함께 확인할 수 있는 유사 세금 제도

1. 재산세

종부세와 과세기준일이 동일하게 6월 1일입니다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로, 7월(1기분)과 9월(2기분)로 나뉘어 납부합니다. 종부세와 이중 납부처럼 보이지만, 실제로는 종부세 산출세액에서 재산세 상당액이 공제되어 이중과세는 아닙니다.

2. 양도소득세 (매도 시)

부동산을 팔 때는 양도소득세가 부과됩니다. 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세율이 유예되어 일반 누진세율만 적용됩니다. 2년 이상 보유 주택이라면 이 기간 안에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다. (개인별 상황에 따라 세무 전문가 상담 권장)

3. 종부세 납부유예 제도

1세대 1주택 고령자(만 60세 이상) 중 총급여 7,000만 원 이하인 경우, 주택을 처분할 때까지 종부세 납부를 유예할 수 있습니다. 현금 흐름이 부족한 은퇴자에게 특히 유용한 제도입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 6월 1일에 잔금을 치른 경우, 매도인과 매수인 중 누가 종부세를 내나요? 잔금 지급일이 6월 1일이면, 그 날 소유권이 매수인으로 넘어간 것으로 보아 매수인이 납세 의무자가 됩니다. 강동구청 등 지방자치단체의 공식 안내에 따르면, "과세기준일(6월 1일) 현재 소유자"가 납부 의무자이므로, 잔금일이 6월 1일이면 그 날 소유권을 취득한 매수인이 납부 대상입니다.

Q. 5월에 계약하고 잔금은 7월에 치르면 종부세는 누가 내나요? 6월 1일 현재 소유자는 매도인이므로, 해당 연도 종부세는 매도인이 납부합니다. 계약일이 아닌 잔금일 기준이 적용되기 때문입니다. 잔금 전에 소유권 이전이 안 된 상태이기 때문에 종부세와 재산세 모두 기존 소유자(매도인) 부담입니다.

실제 종부세 절세를 위한 타이밍 전략 정리

유형	권장 전략
종부세 부담자 매도 희망	잔금일을 5월 31일 이전으로 설정
매수 후 종부세 회피 희망	잔금일을 6월 2일 이후로 설정
다주택자 → 1주택 전환	6월 1일 이전에 나머지 주택 잔금 완료
1세대 1주택 특례 적용	세대 전체 1주택 상태로 6월 1일 유지
합산배제 임대주택 보유자	매년 9월 16~30일 합산배제 신고
고령자·장기보유자	연 1회 세액공제 신청 여부 확인
납부 부담 분산	250만 원 초과 시 분납 활용

주의: 이 글은 2026년 6월 기준 공개된 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 개인별 세금 상황은 다를 수 있으며, 정확한 세액 계산과 절세 전략은 국세청(1588-0060 또는 nts.go.kr) 또는 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

종합부동산세 계산기를 활용하면 내 상황에 맞는 예상 세액을 미리 파악하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

종합부동산세 과세기준일인 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 종부세를 내나요?

잔금 지급일이 6월 1일이면 그 날 소유권이 매수인으로 넘어간 것으로 보아 매수인이 납세 의무자가 됩니다. 종부세와 재산세 모두 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자에게 부과되는 구조입니다. 따라서 6월 1일 당일 잔금을 치르면 매수인이 해당 연도 보유세를 부담하게 됩니다.

5월에 매매계약을 하고 잔금을 7월에 치르면 종부세는 매도인이 내나요?

네, 이 경우 6월 1일 현재 소유자는 매도인이므로 해당 연도 종부세는 매도인이 납부합니다. 종부세의 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 더 빠른 날입니다. 6월 이후에 잔금을 치르면 매도인이 이미 6월 1일 과세 대상이 되므로 종부세를 피할 수 없습니다.

매도인이 종부세를 피하려면 잔금일을 언제로 잡아야 하나요?

매도인이 해당 연도 종부세를 부담하지 않으려면 잔금일을 5월 31일 이전으로 설정해야 합니다. 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 되므로, 5월 31일까지 잔금 완료와 등기 접수가 모두 이루어지면 6월 1일 기준 소유자는 매수인이 됩니다. 매수자의 자금 일정(대출 실행일 등)을 미리 확인하고 협의하는 것이 중요합니다.

부부 공동명의 아파트는 종부세 계산이 어떻게 다른가요?

부부 공동명의 1주택자는 두 가지 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 인별 공제 방식은 각각 9억 원씩 합산 18억 원을 공제하고, 1세대 1주택 특례 방식은 12억 원 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 요건을 충족하면 특례 방식이 유리하므로, 매년 9월 16~30일에 특례를 신청해야 합니다.

2026년 종합부동산세 세율과 공제금액은 전년도와 달라진 게 있나요?

2026년 기준 기본공제(일반 9억 원, 1세대 1주택 12억 원), 세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%), 공정시장가액비율(60%)은 2025년과 동일하게 유지됩니다. 다만, 미분양주택 합산배제 기간이 5년에서 7년으로 연장되고, 비수도권 준공 후 미분양주택의 주택수 제외 취득가액 기준이 6억 원에서 7억 원으로 상향되는 등 일부 특례가 변경되었습니다.

종합부동산세 납부 기한을 넘기면 어떤 불이익이 있나요?

납부 기한(12월 15일)까지 납부하지 않으면 3%의 납부지연가산세가 부과됩니다. 세액이 150만 원 이상이면 하루당 0.022%의 추가 가산세도 함께 부과됩니다. 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 기한 내에 분납 신청을 하면 6개월 이내에 나누어 납부할 수 있으며, 분납 기간에는 별도 이자가 부과되지 않습니다.

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